Beides lässt sich vom Eigenmietwert abziehen. Doch warum ein Einkommen versteuern, welches faktisch nicht existiert? Eigenheimbesitzerin Familie Berger muss diesen hingegen jedes Jahr als zusätzliches Einkommen versteuern. Die Höhe des Eigenmietwertes variiert von Kanton zu Kanton erheblich. Unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und verzögerte Anpassungen an die aktuelle Marktsituation führen dazu, dass der Eigenmietwert einer im Grunde identischen Immobilie je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen kann. Die Summe dieser Abzüge ist derzeit jedoch in der Regel tiefer als der Eigenmietwert, so dass unter dem Strich für viele Eigenheimbesitzer eine steuerliche Mehrbelastung resultiert – zumindest, wenn keine grösseren Abzüge für werterhaltende Renovationsarbeiten abgezogen werden können. Doch jetzt ist Bewegung in die Abschaffung des Eigenmietwerts gekommen; die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats schlägt ein neues System vor. Abschaffung in Sicht? Mehr Steuern müssten die Eigentümer nach der Abschaffung des Eigenmietwerts zahlen, wenn sich das Zinsniveau stark erhöht. In unserem Beispiel erhalten Sie eine erste Idee, wie eine solche Berechnung aussehen kann. Diese vermiedenen Ausgaben erhöhen die Leistungsfähigkeit des Eigentümers und unterliegen der Einkommenssteuer Sie schätzt die Immobilie vor Ort oder vergleicht sie mit ähnlichen Objekten unter Berücksichtigung des örtlichen Mietpreisniveaus. Doch was ist der Eigenmietwert überhaupt und wie wird er berechnet? Der Grund für die Steuer liegt im solidarischen Steuersystem der Schweiz. Diese vermiedenen Ausgaben erhöhen die Leistungsfähigkeit des Eigentümers und unterliegen der Einkommenssteuer. Die Berechnung und damit die Höhe des Eigenmietwerts variieren von Kanton zu Kanton stark. Familie Berger wohnt mit ihren zwei Kindern seit fünf Jahren in ihrem eigenen Haus. Dasselbe gilt für Zweitwohnungen, auch wenn diese nicht dauernd bewohnt werden. Seine Abschaffung ist auf politischer Ebene ein Dauerbrenner. pensionieren lässt, bleibt bei der AHV Abkürzung für Alters- und Hinterbliebenenversicherung. Der Staat kompensierte damit Zollerträge, die infolge des Krieges einbrachen. Um eine steuerliche Gleichstellung gegenüber Mietern zu erzielen, die solche Abzüge nicht machen dürfen, müssen Hausbesitzer den Eigenmietwert versteuern. Bei steuerlichen Abzügen ist grundsätzlich Vorsicht geboten. Bei der Pensionierung ändert sich die Einkommens- und Vermögenssituation: Das Berufseinkommen (Lohn) wird durch die AHV- und Pensionskassenrente (oder Kapitalauszahlung) ersetzt und andere Vorsorgegelder (z.B. Juni 2012 (68,9 % Nein), Eidgenössische Volksinitiative «Sicheres Wohnen im Alter» vom 23. Ein erstes Mal wurde die Steuer 1915 während des ersten Weltkrieges eingeführt – als einmalige Kriegssteuer. Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die zuständige kantonale Steuerbehörde. Die Einkommenssteuertarife waren denn auch in der ganzen Schweiz progressiv ausgestaltet. Familie Berger wohnt im Kanton Zürich. ► Interview Abschaffung Eigenmietwert lesen. Allerdings sollte Familie Berger im Hinterkopf behalten, dass sich damit auch die Hypothekarzinskosten erhöhen, sprich Hypotheken teurer werden. Unter die Einkommenssteuer … Bei diesem Beispiel verringert sich durch die höheren Zinsen nicht nur der Eigenmietwert, sondern das gesamte steuerbare Einkommen – von CHF 90'000 auf CHF 80'500. Was der Eigenmietwert ist, wie er berechnet wird und welche steuerlichen Abzüge zulässig sind – das Wichtigste finden Sie unter folgenden Punkten: Wer in einer selbstbewohnten Immobilie lebt, so wie Familie Berger, versteuert den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen. Damit stellen sie auch bei steigenden Zinsen sicher, dass Familie Berger die Zinskosten sowie die Amortisation der Hypothek tragen kann und nicht in finanzielle Not gerät. Der Eigenmietwert erhöht in Tiefzinsphasen die steuerliche Belastung von Wohneigentümern wie Familie Berger. [5], Abgelehnte Abstimmungen zur Abschaffung oder Senkung, Die Besteuerung der Eigenmietwerte, Eidgenössische Steuerverwaltung Bern, 2015, https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19900333/index.html#a7, https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19900329/index.html#a21, Volksinitiative „Eigene vier Wände dank Bausparen“, https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Eigenmietwert&oldid=190460493, „Creative Commons Attribution/Share Alike“, Eidgenössische Volksinitiative «Wohneigentum für alle» vom 7. Denkbar ist beispielsweise, dass das Grundstück nachträglich verkleinert wurde, die Steuerbehörde bei der Schätzung aber noch die ursprüngliche Grösse verwendet hatte. Nur dann können Sie die genauen Kosten von den Steuern abziehen. Bei der Tragbarkeit achten die Banken darauf, dass die Kosten für das Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Einzige Einschränkung: Diese umweltschonenden und energiesparenden Investitionen sind erst fünf Jahre nach Erstellung des Hauses von den Steuern abzugsfähig. Juli 2019 um 18:50 Uhr bearbeitet. Die Besteuerung des Eigenmietwerts bzw. Vor Ablauf dieser Frist entschied der Bundesrat mit Zustimmung der Bundesversammlung, die Krisenabgabe ab 1945 als Wehrsteuer fortzuführen – solange, bis alle Kriegsausgaben vollständig getilgt sein würden. Wer ist davon betroffen und was müssen Sie dazu wissen? Raiffeisen Schweiz Raiffeisenplatz 9001 St. Gallen Tel. Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. 1 Strom, Wasser, Heizung, Abfallentsorgung usw. Als Mieterin hatte Familie Schär mit dem Eigenmietwert bis jetzt nichts zu tun. Auch Familie Berger, die bereits eine eigene Immobilie besitzt, sollte den Eigenmietwert im Auge behalten. In Franken ausgedrückt entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den ein Mieter für das Wohnobjekt pro Jahr bezahlen müsste. Für dieses Szenario gehen Schweizer Banken in ihrer Tragbarkeitsrechnung in der Regel von einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent aus. Einmalig blieb die Steuer nicht. Familie Schär überlegt sich gerade, ihre Mietwohnung zu kündigen und sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Wie hoch fallen die AHV-Beiträge für Nichterwerbstätige bei einer Frühpensionierung aus? Dieser kann sich im Laufe der Zeit reduzieren. Die Steuerverwaltung schätzt den Marktwert der Jahresmiete auf CHF 30'000. Dieses Einkommen ist tatsächlich jedoch nicht realisiert worden und wird vom theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie abgeleitet. Ansonsten können Sie nur eine Pauschale von 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts geltend machen. RaiffeisenCasa ist diesen und weiteren Fragen nachgegangen. Das ordentliche Pensionierungsalter beträgt bei Frauen 64 Jahre, bei Männern 65 Jahre. Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Eine Ausnahme bilden wertvermehrende Investitionen, die der Umwelt zugutekommen oder das Energiesparen fördern, wie beispielsweise eine neue Solaranlage oder Wärmedämmung. Die Wirtschaftskommissionen des National- und Ständerats streben einen «haushaltsneutralen» Systemwechsel an. Beträgt der Eigenmietwert per Annahme 70 Prozent vom Marktwert, ergibt sich ein Total von CHF 21'000 (30'000 x 70%). Gleichzeitiger Verkauf und Kauf Eigenheim finanzieren, Rück- und Ausblick Immobilienmarkt Schweiz, Interview Präsident WAK-S: Gründe für den Systemwechsel. Das Parlament bewilligte aber eine erste Verlängerung bis 1941. Nachfolgend konkrete Beispiele, die Hausbesitzende wie Familie Berger von den Steuern abziehen können: Wertvermehrende Investitionen dürfen hingegen nicht von den Steuern abgezogen werden. Der Eigenmietwert entspricht den Mieteinnahmen, die ein Eigentümer bei Vermietung seiner Immobilie erzielen könnte. Grundsätzlich gilt, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Wertes betragen muss, den man erzielen könnte, würde man die Liegenschaft auf dem freien Markt vermieten. Sind auch Sie wie Familie Schär auf der Suche nach einem Eigenheim und unsicher, wie und wo Sie sparen können? Die Geschichte lehrt uns auch hier, dass einmal eingeführte Steuern in der Schweiz kaum je wieder verschwinden. Säule 3a) … Ihr Raiffeisen-Kundenberater ist gerne für Sie da. Ein Vorentwurf zur Abschaffung des Eigenmietwert wird vom WAK-S in die Vernehmlassung geschickt. [3] Mit der Besteuerung des so errechneten zusätzlichen Einkommens sollte ein Ausgleich zwischen Mietern und selbstnutzenden Wohneigentümern geschaffen werden. Dieser reduziert sich auf CHF 3'250 (21'000 – 5'000 – 12’750). Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Zudem können werterhaltende Ausgaben wie Reparaturen und Renovationen von den Steuern abgezogen werden. Hinzu kommt, dass Hausbesitzer diverse Steuerabzüge geltend machen können, wie beispielsweise Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten. Der Eigenmietwert sorgt bei Wohneigentümern seit jeher für Unmut – in Zeiten stetig sinkender Zinsen umso mehr. Beim Klären des Rätsels namens Eigenmietwert helfen uns Familie Berger und Familie Schär – zwei Familien mit unterschiedlichen Ausgangslagen. Lässt Familie Berger beispielsweise ein neues Luxus-Badezimmer einbauen, kann sie die dabei entstehenden Kosten nicht vollständig abziehen, weil nur der werterhaltende Teil abziehbar ist. Die konkrete Vorlage zur Gesetzesrevision soll im 1. Sind die Kinder von Familie Berger einmal erwachsen und ziehen aus, können die Eltern Berger eine Reduktion des Eigenmietwerts beantragen. Doch jetzt ist Bewegung in die Abschaffung des Eigenmietwerts gekommen; die Kommission für Wirtschaft und … Alexandra Perina-Werz, Spezialistin in Gesundheits- und Sozialfragen sowie in der Wirtschafts- und Aussenpolitik, beleuchtet die neuesten Entwicklungen. Der Ursprung des Eigenmietwerts reicht mehr als hundert Jahre zurück. Nach der Weltwirtschaftskrise in den 1930er Jahren führte der Bundesrat die Steuer 1934 erneut ein: per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts. Sind die tatsächlichen Kosten höher als der Pauschalabzug, ist es sinnvoll, die tatsächlichen Kosten mittels Belegen zu beweisen und von den Steuern abzuziehen. Eigenheimbesitzer dürfen zwar steuerliche Abzüge geltend machen – dies im Bereich von Unterhaltskosten und Hypothekarschulden. Mai 2004 (65,9 % Nein), Eidgenössische Volksinitiative «Eigene vier Wände dank Bausparen» vom 17. Das ergibt Hypothekarzinskosten von CHF 12'750 (850'000 x 1.5%). Die Räume müssen leer stehen und bleiben. Alle Eigenheimbesitzer, die in ihrer Immobilie wohnen, müssen sich daher bis zur endgültigen Abschaffung mit dem Thema Eigenmietwert auseinandersetzen. Für Familie Schär ist es wichtig, den Eigenmietwert in die Budget-Kalkulation beim Kauf ihres neuen Eigenheims miteinzubeziehen, da voraussichtlich aufgrund des aktuell tiefen Zinsniveaus höhere Einkommenssteuern fällig werden dürften. die damit zusammenhängende Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen von den Steuern wird regelmässig als Grund für die im internationalen Vergleich hohe Verschuldung der Schweizer Haushalte (Schuldenquote 2017 = 130 % des BIP) angeführt.[4]. Da jeder irgendwo wohnen muss, stellt das Wohnen im eigenen Haus eine Ersparnis dar: Man bezahlt keine Miete. Das steuerbare Einkommen beträgt inkl. Nachbarschaftsstreit unter Stockwerkeigentümern, Q4/2020: Kaum Leerstand im Eigenheimmarkt, Q1/2021: Notenbanken halten Zinsen noch lange tief, Q4/2020: Konjunkturerholung verliert an Fahrt, Einschätzung Chefökonom: COVID-19-Pandemie und Immobilienmarkt, Auswirkungen der COVID-Pandemie auf Immobiliennachfrage und Bauweise. Während das StHG die Eigennutzung von Grundstücken als steuerbar erklärt, wird im DBG und in sämtlichen kantonalen Steuergesetzen der Mietwert einer selbst genutzten Liegenschaft als steuerbares Naturaleinkommen erfasst. Ihr Raiffeisen-Kundenberater ist gerne persönlich für Sie da. Was geprüft wird und wie der nächste Schritt aussieht, erfahren Sie in diesem Artikel. Der Eigenmietwert (eigentlich die «Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften») ist ein Begriff aus dem Schweizer Steuerrecht. Quartal 2019 für die Vernehmlassung bereit sein. Das Schweizer Steuerrecht erlaubt es den Eigentümern im Ausgleich, die Hypothekarschuldzinsen, sowie Kosten für den Gebäudeunterhalt (z. Die zulässigen Abzüge können von Kanton zu Kanton variieren. September 2012 (52,6 % Nein). Februar 1999 (41,3 % Ja, 58,7 % Nein), Abstimmung zum «Steuerpaket» vom 16. Das steuerbare Einkommen würde sich damit auf CHF 80'500 (90'000 + 21’000 – 5'000 – 25'500) reduzieren. Sollte der Eigenmietwert tatsächlich falsch berechnet worden sein, können Sie sich direkt an die zuständige Steuerbehörde wenden oder falls notwendig das Recht der Einsprache geltend machen. 2 Annahme: 1% 3 Eigenmietwert abzüglich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen (Grenzsteuersatz: 35%) 4 Wenn man die 400'000 Franken Eigenkapital anlegen würde, könnte man bei 2% Nettorendite 8000 Franken pro Jahr einnehmen.. Steuern: Den Wert einer Ferienwohnung muss man als Vermögen versteuern. Eigenmietwertbesteuerung also CHF 93'250 (90'000 Arbeitseinkommen + 3’250 Eigenmietwert). Alexandra Perina-Werz, Spezialistin in Gesundheits- und Sozialfragen sowie in der Wirtschafts- und Aussenpolitik, ordnet das Ganze im Interview. Wildbienen, holen Sie sich vergessene Bestäuber! Das steuerbare Einkommen beträgt in diesem Fall CHF 111'000 (90'000 Arbeitseinkommen + 21'000 Eigenmietwert). Es kann zudem vorkommen, dass die zuständige Steuerbehörde den Eigenmietwert fälschlicherweise zu hoch angesetzt hat. Die Liegenschaft könnte also für CHF 2’500 im Monat vermietet werden (2'500 x 12). Oder haben Sie wie Familie Berger Fragen zum Eigenmietwert? Ursprünglich sollte die Krisenabgabe bis 1938 befristet sein. Je höher die Zinsen, umso höher sind die zulässigen Abzüge. Der Eigenmietwert gilt als Naturaleinkommen. Was spricht gegen die Abschaffung des Eigenmietwerts? Familie Berger wohnt selbst in ihrer Immobilie und vermietet oder verpachtet sie nicht. Voraussetzung dafür ist eine Unternutzung – dass also Räume leer stehen und nicht genutzt werden. Hier werden Miet- oder Pachtausgaben geschätzt, die anfallen würden, würde die Immobilie gemietet oder gepachtet. 2017 und 2018 kam aufgrund des tiefen Zinsniveaus erneut Bewegung in Bemühungen zur Abschaffung. Ab Alter 50 sollten Sie Ihre Pensionierung Ausstieg aus dem Erwerbsleben. Wie unterstützt ein Immobilienberater beim Hausverkauf? Eine Expertengruppe hat im Auftrag von Finanzminister Ueli Maurer Grundsätze zur idealen Steuerpolitik vorgelegt. Fazit zur Abschaffung des Eigenmietwerts: Profitieren können Hauseigentümer, wenn die Hypothekarzinsen unter dem Eigenmietwert liegen. B. Renovationen und Umbauten) beim Ermitteln des zu versteuernden Einkommens in Abzug zu bringen. ► Raiffeisen Chefökonom nimmt Stellung zu Eigenmietwert & Co. ► Fragen zum Eigenmietwert? Würden die Zinsen ansteigen und erreichten ein Niveau von 3 Prozent, würden sich die Hypothekarzinskosten und damit die zulässigen Abzüge von Familie Berger auf CHF 25'500 (850'000 x 3%) erhöhen. Hinzu kommen Unterhaltskosten von CHF 5'000. Dieser Nutzungsertrag entspricht im wirtschaftlichen Wert dem Mietzins, den er bei Vermietung hätte erzielen können. In Zürich zum Beispiel sind bei einem steuerbaren Einkommen von 50’000 Franken 3158 Franken Kantons- und Gemeindesteuern fällig; das entspricht 6,3 Prozent des steuerbaren Einkommens. Diese Seite wurde zuletzt am 15. Was bedeutet dieser Systemwechsel für den Eigenheimbesitzer? Das Verfahren ist in Teilen der Bevölkerung umstritten, es gibt seit Jahren Initiativen zur Abschaffung oder zumindest Senkung. Kontrollieren Sie den Wert nach Festlegung also unbedingt. Diese berücksichtigt bei ihrer Schätzung Kriterien wie Wohnfläche, Lage, Baujahr sowie Bauweise. Wer sich vor dem ordentlichen Pensionierungsalter Männer werden mit Alter 65 und Frauen neu mit Alter 64 ordentlich pensioniert und erhalten ab diesem Zeitpunkt die ordentliche AHV-Altersrente. Nach einer gewissen Dauer, in der Regel nach 20 Jahren, können Sanierungen einen wertvermehrenden Charakter erhalten und sind in der Folge nicht mehr oder nur teils abzugsfähig. Die Festlegung erfolgt grösstenteils durch eine amtliche Verkehrswertschätzungen, welche jedoch nicht die effektive Marktmiete widerspiegeln. Reparaturen wie Spengler-, Sanitär-, Maler- und Schreinerarbeiten, Ersatz von Waschmaschine, Kühlschrank und andere eingebaute Geräte, Investitionen in energiesparende Massnahmen, Abwasserentsorgung bzw. Bewahren Sie unbedingt alle Belege für Reparaturen und Renovationen auf. Kommission versucht Systemwechsel zu retten, Schwerer Stand für Abschaffung Eigenmietwert, Experten-Interview zur energetischen Sanierung, So spart Ihre Immobilie Energie und Kosten, Voraussetzungen für erneuerbare Heizungen, Interview mit Programmleiter «erneuerbar heizen», Interview mit Impulsberaterin «erneuerbar heizen», Kundenbarometer Erneuerbare Energien 2020, Interview Raiffeisenbank zu Klimwandel und Energieeffizienz, Interview 10 Jahre «Kundenbarometer erneuerbare Energien», Interview 9 Jahre «Kundenbarometer erneuerbare Energien», GEAK®: Die Energieetikette Ihrer Liegenschaft, GEAK® Plus: Das optimale Vorgehen für die Modernisierung Ihres Eigenheims, Daniel Albrecht ist froh, unabhängig von fossilen Brennstoffen zu sein. Welche Inhalte gehören ins Verkaufsdossier? Die Geschichte lehrt uns auch hier, dass einmal eingeführte Steuern in der Schweiz kaum je wieder verschwinden. Doch er ist für die Kantone eine grosse Einnahmequelle, deshalb laufen noch immer politische Diskussionen. Die Basis dieser Steuer, welche bereits 1940 im Bundesratsbeschluss über die Erhebung einer Wehrsteuer erwähnt wurde, bildet das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), Artikel 7, Absatz 1[1] sowie das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), Artikel 21, Absatz 1 b.[2]. Alle rechtlichen Fragen beim Hauskauf berücksichtigt? Grundgebühren für Wasser (abhängig vom Kanton), Sachversicherungsprämien wie Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht. Ins reguläre Recht über ging die Steuer dann mit Zustimmung von Volk und Ständen im Jahr 1958. Die Höhe der Zinsen hat einen entscheidenden Einfluss auf die steuerlichen Abzüge und den gesamten Immobilienmarkt. Der Eigenmietwert soll nun endgültig abgeschafft und durch ein neues System der Wohneigentumsbesteuerung abgelöst werden. Leider werden die... Weiterlesen. Das heisst, dass der Eigentümer zwar kein Bareinkommen im Sinne eines Mietzinses erhält, aber dennoch einen Nutzungsertrag erzielt, indem der Eigentümer seine Immobilie bewohnt. Familie Berger hat zudem eine Hypothek von CHF 850'000 zu einem Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent. Ihr jährliches Arbeitseinkommen beträgt CHF 90'000. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Räume tatsächlich nicht mehr genutzt werden – auch nicht als Abstellraum. Dies kann vorkommen, wenn sich Eheleute scheiden lassen oder die Kinder ausziehen. Vielen Hauseigentümern ist er ein Dorn im Auge: Der Eigenmietwert. Die Geschichte lehrt uns auch hier, dass einmal eingeführte Steuern in der Schweiz kaum je wieder verschwinden. Der Eigenmietwert (eigentlich die «Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften») ist ein Begriff aus dem Schweizer Steuerrecht. Der bei den meisten Abstimmungen massgeblich beteiligte Hauseigentümerverband (HEV) forderte dabei regelmässig eine Abschaffung des Eigenmietwerts unter Beibehaltung der Abzüge für Zinsen und Unterhalt. Sie erzielt also keine Einnahmen. Unsere Expertin Alexandra Perina-Werz nimmt im Interview Stellung. Mit unserem Newsletter bleiben Sie jederzeit über die neusten Entwicklungen in Bundesbern zum Thema Eigenmietwert informiert. Hier werden Miet- oder Pachtausgaben geschätzt, die anfallen würden, würde die Immobilie gemietet oder gepachtet. Die Chancen für eine Abschaffung des Eigenmietwerts sind so hoch wie nie. 084 88 888 01 casa@raiffeisen.ch Der Vorentwurf zur Abschaffung des Eigenmietwerts ist nun in der Vernehmlassung.
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